Investissement locatif : la recherche du bien

Je vais te raconter l’histoire de l’appartement que je suis en train de rénover actuellement, mon dernier investissement locatif.

Dans ce premier article, je vais te parler de la recherche du bien. Il y en aura un ensuite sur la rénovation proprement dite. Et enfin un troisième pour parler de la location.Mon dernier investissement locatif

Où investir dans l’immobilier locatif

J’ai la chance d’habiter à un endroit où investir est encore possible… Enfin il faut pas que je le dise trop car justement… entre les années précédentes et maintenant, il semblerait que les investisseurs se soient donné le mot… et y a plus grand chose à se mettre sous la dent ! Effet covid ? Peut-être. On verra si ça tient dans le temps !
Quand on me demande quels sont mes critères pour mes investissements immobiliers, je pense que ça dépend de chacun et de ses propres objectifs…

Investissement locatif : choisir près de chez soi !

Cependant, je pense que le 1er critère, c’est investir près de chez soi, dans un endroit qu’on connait. Mon terrain de jeu principal : deux grosses copros identiques, où les appartements sont tous conçus pareils. Quand j’en visite un… aucune surprise. Chaque mur m’est déjà familier avant même d’y mettre les pieds. Je connais bien les prix et les gérants de la copro (bien mieux que le vendeur la plupart du temps !). Je sais exactement combien vont me coûter les travaux à faire (à la sortie de la 1ère visite, j’ai une estimation sure à <10% près de combien vont me couter les travaux, sans risque de mauvaise surprise).

Par ailleurs, dis-toi bien que c’est un endroit où tu vas souvent mettre les pieds : petits et gros travaux, visites, états des lieux, demandes diverses de tes locataires. Tu pourrais le mettre en gestion bien sur. Certains le fond. Mais personnellement j’aime ça. Et je trouve que ça fait partie du charme de la chose. Donc, surtout que je suis à vélo, je choisis au plus près !

Et évidemment, je sais aussi précisément à combien je vais pouvoir louer. Et je suis systématiquement en dessous des prix du marché et au-dessus de la qualité moyenne des biens en locatifs du quartier… Donc pas ou peu de vacances locatives. En général je loue en 48h sans difficultés. Et c’est bien le but d’un investissement locatif. Louer avec le minimum de trous et de problèmes.

Cela dit, je m’interdis pas de regarder ailleurs dans ma ville. Mais pour l’instant, j’avoue ne pas avoir trouvé de biens qui me conviennent en dehors de ce que je maîtrise déjà.

Investissement locatif : choisir la qualité

Deuxième critère : je mets un point d’honneur à ne jamais louer un logement dans lequel je ne me verrais pas vivre moi-même. Comme je rénove, la base doit être saine. Exit les immeubles délabrés, avec des T1bis loués à prix d’or. Je ne suis pas un marchand de sommeil.

Exit aussi les locations saisonnières et les meublés. C’est pas mon truc. Je maîtrise pas. Et ça correspond pas à mes envies. Donc je fais pas. Accessoirement, la crise actuelle me confirme plutôt dans mon choix ! Et la rénovation que je vais doit être de qualité. Je fais moi-même ce que je sais faire et que je suis capable de faire pratiquement aussi bien qu’un pro. Je mets probablement plus de temps mais le résultat doit être irréprochable. Par ailleurs, je rénove avec des matériaux de qualité. C’est la meilleure manière de dire au locataire qui arrive : “je suis un logement en bel état, tu as envie de me garder ainsi, alors prends soin de moi !”. En général, ça marche plutôt bien !

Une nouvelle chasse en route

Ainsi donc, en août 2020, je me suis à nouveau mis à la recherche d’un nouvel investissement locatif. Le précédent avait été finalisé en février 2019 (et mis en location en mai de la même année). Et entre temps, la naissance de mes jumeaux a rendu nécessaire une extension chez moi qui m’a pris beaucoup de temps dans la première moitié de 2020.

Ma première impression, est que marché est à sec. Il n’y a quasiment rien en vente ! Par ailleurs, les prix que je vois sont significativement en hausse par rapport à mes précédentes recherche. Je fais cependant quelques visites. Notamment un immeuble en plein centre ville. Du très ancien. En assez mauvais état. Des travaux entamés mais jamais finis. La seule partie vraiment habitable est un appartement loué mais l’agent préfère ne pas déranger la locataire pour la première visite. Soit. Je suis globalement dubitatif mais je travaille le projet avec une destination possible pour les 2 locaux commerciaux au RDC. J’estime les travaux. Ce que je pourrais faire moi et ce qu’il me faudra sous-traiter.

Une touche intéressante

Je m’interroge sur l’historique du bien aussi. C’est une étape très importante. A ne jamais négliger. Première source : l’agent immobilier. Ce n’est pas toujours une source fiable et comme je ne le connais pas, j’en profite pour me renseigner aussi sur lui. Il débute apparemment mais why not. Il faut un début à tout. Je le questionne sur le propriétaire et l’historique pour comprendre ces travaux qui s’arrête en plein milieu d’un chantier… Il me parle d’une vente il y a 18 mois environ. Le propriétaire précédent n’avait pas les moyens de rénover. Le propriétaire actuel pensait faire mais finalement préfère revendre en l’état. Hum, déjà, ça sent pas bon… Mais la suite est plus intéressante.

Ne jamais se contenter des infos indiquées par un agent immobilier… Je décide de creuser… Il faut que tu saches que théoriquement TOUTES les transactions immobilières, une fois l’acte authentique signé chez un notaire, sont retranscrite auprès du service de publicité foncière compétent. Et par “publicité” on entend “c’est une information publique”. Dans le sens où toute personne le demande a le droit d’y avoir accès. Par ailleurs, les notaires sont sensés renseigner une base dans laquelle figure les ventes. Ca prend un peu de temps donc ces deux données sont mises à jour avec quelques mois de retard mais la première on est sur qu’elle finit par être à jour. La seconde, c’est malheureusement plus hypothétique (certains notaires rechignant à faire ce boulot supplémentaire qu’ils sont cependant tenu de faire) mais le plus souvent, c’est renseigné.

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Une toiture en bon état, c’est déjà ça

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La cour intérieure me donne quelques craintes

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Et surtout le ni-fait ni-à-faire : risque !

Aller à la pèche aux infos

La seconde source d’information est accessible au public et est gratuite :

Le site impots.gouv.fr

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    Recherche des transactions immobilières sur impots.gouv.fr

    Soit par le site des impôts. Il faut montrer patte blanche (se connecter avec son compte particulier), puis cliquer sur “Autres services” (à droite dans le menu supérieur). Puis sélectionner “Accéder” dans la rubrique “Rechercher des transactions immobilières“.  On doit ensuite valider les conditions générales d’utilisation (dont l’usage personnel uniquement, limité à 50 consultations part trimestres).

Je cite un extrait : “La DGFiP estime qu’un nombre maximal de 50 consultations est suffisant pour qu’un utilisateur réalise ses estimations. Dès lors, l’utilisation du service est limitée à 50 consultations par utilisateur par période de 3 mois. Au-delà, l’utilisateur se voit interdire l’accès au service pendant 6 mois, durée reconductible.”. Bon, ça suffit pour quelques recherches mais pour un usage intensif, on sort vite du cadre. Il faut par ailleurs indiquer les motifs de sa recherche (dont “vente ou acquisition potentielle”). Donc un particulier peut légalement utiliser ce service pour sa recherche. La recherche permet de consulter les prix des transactions précédentes dans un quartier, une rue, un rayon donné. On peut filtrer par taille, type de logement, et pas mal d’autres manières. Et on obtient les dates des transactions. On peut remonter une dizaine d’années en arrière mais par tranche de 3 ans.

La base DVF

  • Soit par l’appli DVF (Demande de Valeur Foncière) qui est un site public. Les informations présentes sont issues de la même source que le site des impôts mais elles sont présentées différemment. Et surtout il n’y a pas la limite de recherche. On peut voir tout une feuille cadastrale d’un seul coup avec toutes les transactions quelques que soient le type de bien et la taille. Et ensuite on filtre…

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    L’exemple d’un quartier de Limoges dans la base DVF

Je te conseille donc d’utiliser d’abord le second site avant éventuellement d’affiner avec le premier. Dans le cas qui me préoccupait, aucun des 2 sites ne fait mention d’une vente à l’adresse considérée. C’est bizarre mais pas impossible. Si la vente a bel et bien eu lieu il y a un an et demi, même si dans mon département le service de la publicité foncière n’est pas toujours très en avance, elle devrait être visible… Reste la possibilité que le notaire ayant traité la vente ne l’ai pas renseignée…

La recherche de propriété

Reste une troisième option. Payante cette fois mais dont le coût est modique : 12€ TTC par lot/adresse recherché. Il s’agit d’aller effectivement demander l’information au service de la publicité foncière. Il font la recherche et indiquent, à la date de la demande, à qui appartient effectivement le bien. C’est ce que fait le notaire chargé d’une vente après la signature d’un compromis et avant la signature de l’acte authentique : il vérifie que le bien appartient bien au vendeur et ainsi qu’il a bel et bien le droit de le vendre à l’acheteur.

On peut faire la demande soi-même mais pour être sur de renseigner correctement sa demande, passer par un notaire est bien pratique. Comme il s’avère que j’ai un ami notaire, il m’a gentiment fait ça (comme je lui amène du travail, directement et indirectement par les amis à qui je le recommande quand ils achètent, il s’y retrouve…). Quelques jours après, je reçois donc le résultat demandé : le bien appartient à un même propriétaire depuis des décennies… Ca ne colle pas du tout avec le discours de l’agent immobilier !

Y a un loup…

Soit il n’y a jamais eu de propriétaire intermédiaire. C’est tout à fait possible mais alors pourquoi l’agent m’aurait-il parlé d’un intermédiaire si ce n’est pas le cas ? Il y a bien sur aussi la possibilité que la vente ait eu lieu très récemment… seulement quelques semaines auparavant… Maximum quelques mois. Il faut se rappeler que si la publicité foncière est une information sure, elle a toujours quelques mois de retard. Voire qu’elle n’est pas encore eu lieu et donc le nouvel acquéreur cherche à revendre rapidement avec plus value… Bref, je flaire l’opération de marchand de bien… et ça ne me plait pas du tout.

Entendons-nous bien : je n’ai rien contre les marchands de biens… Mais à condition qu’ils apportent une plus-value réelle au bien qu’ils ont acheté avant de le revendre. Et si possible que cela soit transparent… Chat échaudé craint l’eau froide (ma maison a été acheté à un marchand de bien et l’agent de l’époque m’avait menti – y a pas d’autres mots – sur l’historique de propriété). La méfiance est donc de mise… Je demande des précisions à l’agent immobilier. Je suis d’autant plus sceptique que l’agent m’a laissé entendre que le vendeur envisageait plusieurs possibilités : la vente de l’immeuble entier ou bien la vente à la découpe.

Ca tombe à l’eau

Il préfère me répondre une bonne semaine plus tard en me disant que l’offre d’un acheteur avait été acceptée et un compromis signé. Je n’aurais jamais de réponses à mes questions. Et par ailleurs, encore aujourd’hui, plus de 6 mois après, aucune vente n’est indiquée sur aucune des bases accessibles. Je n’ai pas poussé le vice jusqu’à refaire une demande auprès du service de publicité foncière mais j’ai quelques doutes sur ce qui a réellement été vendu ou non et à quel prix et à qui. Je soupçonne fortement, si une double-vente a effectivement eu lieu, l’agent d’avoir empoché grassement 2 commissions… Tant mieux pour lui.

Ce que je n’aime pas chez les agents immobiliers

Mais ça s’excuse pas les mensonges. Un des gros soucis que j’ai avec les agents immobiliers, c’est qu’on se sait jamais trop qui est leur client réellement… Comme j’ai parmi mes projets celui de devenir moi-même mandataire immobilier indépendant pendant ma “retraite”, je précise que désormais il est de plus en plus courant que ce soit le vendeur qui paye la commission et non l’acheteur. Cela me paraît nettement plus logique car c’est bien le vendeur qui choisit son agent ou son mandataire. L’acheteur n’a aucun lien contractuel avec l’agent ou le mandataire. Sauf mandat de recherche, ce n’est pas lui qui choisit l’agent et pourtant, dans la majeure partie des cas, c’est bel et bien lui qui lui paye sa commission…

Si je concrétise ce projet, je compte bien systématiquement proposer à mes futurs clients – les vendeurs donc, dans la majorité des cas – que ce soit bien eux qui payent la commission en cas de vente. Ca me semble nettement plus logique. Ca n’affranchit pas l’agent ou le mandataire d’un devoir d’honnêteté… mais au moins l’acheteur sait à quoi s’en tenir.

Pas de regrets. Let’s move on !

Après cette expérience, je n’ai aucun regret. Le projet était probablement trop gros pour moi de toute façon. Il aurait été compliqué de convaincre la banque de suivre. J’aurais du faire des sacrifices et sortir probablement sortir plus d’épargne que je n’en aurais voulu. Le vendeur était gourmand sur le prix. Les travaux étaient conséquents et auraient duré longtemps et généré du stress. Or le stress, c’est justement ce que je veux éliminer le  plus dans ma vie. Trois enfants en bas-âge, c’est déjà bien suffisant de ce point de vue là ! Bref, je tourne la page et je cherche autre chose.

Une seconde touche plus dans mes cordes !

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Une cuisine : 2 vitres cassées !

Une semaine après je tombe sur une annonce d’un appartement à vendre dans mon quartier de prédilection… Il faut que tu saches que je suis un peu devenu un expert dans ma ville pour repérer où exactement se trouve un bien. En général, il me suffit d’une seule photo montrant même un bout d’extérieur sur une annonce pour trouver en quelques minutes l’adresse exacte d’un bien. J’ai des outils maison pour ça. Mais surtout, je connais très bien ma ville, la quasi totalité de ses rues. Je sais très bien m’orienter et, en croisant les informations de l’annonce et celles obtenues par ailleurs, déterminer avec précision de quelle maison ou appartement il s’agit. Ensuite, je me déplace sur place et, pancarte d’agent immobilier ou pas, je sonne à coup sur à la bonne porte.

C’est une compétence très utile quand on cherche à limiter les frais : ça permet… d’éliminer les frais d’agences ! Et peut-être que dans quelques temps ça me permettra de dénicher rapidement les biens à vendre en temps que mandataire…

Savoir trouver un bien en vente

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Des papiers peints à la mode…

L’annonce est à un prix correct. L’appartement est en très mauvais état. Il y a de nombreux travaux à prévoir et l’annonce ne le cache pas. C’est une annonce pro mais je connais l’agence. Je ne le sais pas encore mais ils ont un mandat exclusif. Cependant, il arrive très prochainement à échéance. Étonnant dans la mesure où je ne vois l’annonce que longtemps après le début du mandat. Ils n’ont pas du être très proactif dans leur publication d’annonce. Tant mieux pour moi… En même temps je les comprends. Petit prix, beaucoup de contraintes… peu rentable pour une agence…

Tout est dans le 1er contact

Je me présente donc à l’adresse repérée. Il y a bien une pancarte “à vendre” de l’agence mais elle n’est pas visible depuis la rue. On ne peut la voir que depuis l’arrière de l’immeuble. Du côté des parking et du square privé de la résidence… Bref, plus dur pour faire le lien quand on connait pas… mais ce n’est pas mon cas : je connais parfaitement l’immeuble et la résidence ! Autre point intéressant : l’annonce indique 72 m² pour cet appartement. Or je sais que ce type d’appartement, un T3/4 dont je connais parfaitement les plans à 10 cm près… fait en réalité 77 m²… Encore un petit avantage pour moi car l’acheteur lambda compare un prix et une surface moins avantageuse. On verra plus tard où ces m² ont “disparu”…

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Une belle chambre au futur de l’indicatif

J’ai peu de temps. J’ai profité d’un déplacement avec mes petits pour faire ce petit saut sur place. Mes enfants attendent donc dans le vélo pendant que je monte sonner à la bonne porte. J’arrive au bon étage et je repère la bonne porte (utile de connaître hein… y a pas de pancarte sur la “bonne porte” marqué “à vendre”… on peut évidemment pas faire ça n’importe où à l’autre bout de la France !). Je sonne… une dame d’un certain âge m’ouvre. Je me présente et lui demande si elle cherche bien à vendre son appartement… bingo, c’est bien elle. Est-elle prête à accepter de négocier directement de gré à gré ? Elle me répond pourquoi pas. Elle n’a pas trop de temps pour faire une visite maintenant et moi non plus… Pas de souci. Elle me donne son numéro. Je promets de la rappeler le soir même.

Une première visite fructueuse

Quelques jours après on programme une visite. L’appartement est comme je m’y attendais:  un gros bazar et tout à refaire… Du sol au plafond, de la cuisine à la salle de bain… Électricité et fenêtre (3 fenêtres cassées quand même…). Et en plus, le courant passe entre nous. On prend le temps de discuter. Moi de comprendre sa vie et ce qui la pousse à déménager. Elle de s’intéresser à ce que je souhaite faire de son appartement. On se quitte avec ma promesse de lui faire une offre dans les 48h.

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Une salle de bain à l’avenant…

De retour chez moi, j’affine mes chiffres. C’est moins intéressant que mes opérations précédentes. En effet, le prix est plus élevé actuellement. La vendeuse profite d’une hausse soudaine du marché même si son bien est en très mauvais état. Et évidemment il y a nettement plus de travaux. Mais comme je compte faire la quasi totalité seul (hormis les fenêtres), ça devrait le faire. Et j’ai envie d’accepter un challenge gagnant-gagnant-gagnant : la vendeuse y trouve son compte. J’acquiers un bien qui va prendre de la valeur par mon travail. Et le futur locataire aura un logement à prix canon au regard de la qualité qu’il aura. J’estime à 14000€ de travaux et 40 jours de ma part. C’est beaucoup. Bien plus que ce que je fais habituellement. Mais j’en ai envie.

Faire une offre

Je calcule une offre à un prix qui me ferait rentrer dans mes frais si je devais tout faire faire par des pros, tout en étant obligé de revendre immédiatement après les travaux. J’annonce l’offre. La vendeuse est forcément un peu déçue. Elle discute avec ses enfants. Sa fille me rappelle. On négocie un prix un petit peu plus élevé : 53000€ net vendeur.  J’accepte. Ils acceptent. C’est là que j’apprends que le mandat de vente était en fait une exclusivité… La vendeuse n’a donc pour l’instant pas le droit de signer avec moi… mais il s’en faut de quelques jours (un mandat exclusif dure en général 3 mois). Donc nous attendons patiemment l’expiration et la fille de la vendeuse envoie un courrier à l’agence pour annuler le mandat à son expiration : l’agence ne leur avait trouvé personne. A peine une ou deux visites si j’ai bien compris…

La signature du compromis

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Un salon accueillant…

L’étape d’après c’est la signature du compromis chez mon notaire. J’ai conseillé à la vendeuse de prendre son propre notaire (et même je lui ai conseillé d’autres notaires pour qu’on ai chacun le nôtre). Mais elle me fait confiance. Elle décide de prendre le même notaire que moi. Je lui ai pas caché que c’était un ami proche. Mi-novembre, nous voilà donc engagé, ma compagne et moi (elle n’a pas mis les pieds dans l’appartement mais elle aussi me fait confiance !) à acquérir cet appartement.

J’avais pris les devants auprès de la banque. Ca traine toujours comme d’habitude. Mais on finit par avoir une offre de prêt à 0,65% sur 5 ans pour 30000€. Il est convenu que j’apporte le reste (y compris le coût des travaux) car lors de l’opération précédente, c’était essentiellement ma compagne qui avait mis les apports personnels. Ce fort taux d’apports peu surprendre.

Négocier l’emprunt immobilier

Oui, je devais pouvoir emprunter plus, sur plus longtemps, profiter des taux bas… Mais tout moustachien que je suis, je reste toujours très craintif à l’idée de m’endetter… Je maintiens toujours un taux d’endettement faible. De l’ordre de 10 à 12% en “Loan-to-value” (c’est à dire montant du capital restant du au regard de mon patrimoine). Et notre temps partiel à ma compagne et moi nous bride en montant des mensualités. Les banques sont de plus en plus frileuse et n’acceptent plus de dépasser les 33%, surtout pour de l’investissement locatif.

Par ailleurs, nous sommes en novembre 2020. Ma tête est déjà à l’étape d’après. Je sens la “retraite” proche et je n’ai pas envie d’avoir un prêt sur une longue durée. L’ensemble de mon parc immobilier locatif va payer les mensualités restantes sur les 5 prochaines années et ça me convient parfaitement. Je sais que j’ai mon matelas de sécurité qui couvre l’ensemble du capital restant du sur nos 2 PEL (très mal investis donc mais sans risque et tout de même à un taux 3 à 4 fois supérieur aux taux des prêts restants…).

La signature de l’acte authentique

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Bientôt une 3ème chambre séparée du salon

Fin janvier 2021, tout est réglé au niveau du notaire. La vendeuse a trouvé à se reloger. Le prêt peut être décaissé… donc nous signons le 27 janvier 2021 l’acte authentique. L’étape d’après, la rénovation, va donc pouvoir commencer !

Pour la petite histoire, les quelques m² manquant à l’appel trouvent leur origine dans le fait que le diagnostiqueur qui a fait le métrage Carrez il y a quelques années n’a jamais pu accéder à un placard et à un cellier dans l’appartement. Ils étaient tellement remplis du sol au plafond qu’il était impossible de les mesurer et donc il ne les a pas compté… Comme on va le voir, je compte abattre des cloisons, réorganiser les pièces (faire un vrai T4 avec 3 chambres) et le DPE est obsolète (la résidence a été isolée par l’extérieur depuis et le chauffage est désormais un chauffage urbain). Donc il me faudra de toute façon refaire les diagnostiques… Voilà comment j’ai donc acheté un T3 de 72m² et que je vais louer comme un T4 de 77m² !

Dernière petite histoire. Le fils de la vendeuse, un jeune homme d’environ 25 ans, lors d’une dernière visite pour préparer mon chantier juste après la signature du compromis (aucun il avait assisté avec sa mère), me demande à rajouter une clause au contrat de vente. Je suis un peu intrigué. Il m’explique… Il souhaite que je lui envoie des photos après les travaux ! Je lui ai répondu pas de soucis ! Je ferais ça bien volontiers. Une preuve en plus que tout est dans le contact avec les gens ! Et visiblement, je m’en tire pas trop mal : inspirer confiance !

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