Tu m’excuseras pour l’absence de nouvelles fraiches ces dernières semaines…

Tu l’auras compris, je suis en pleine transition…

• Les petits sont toujours petits et dorment peu (enfin du moins nous on dort peu !)
• Niveau boulot (salarié), ayant annoncé mon départ pour le 15 avril, il me reste encore quelques jours à tirer…
• La rénovation en cours de l’appartement qui prend du temps. En principe tous mes jours de semaines où je ne suis pas auprès de mon employeur actuel… Et limité autant par l’heure du couvre-feu que par les enfants à aller récupérer (et Madame qui n’apprécierait pas que je rentre à pas d’heure, la laissant seule avec les petits). Ca suit son cours normal. Je suis en bonne voie pour atteindre mon objectif initial de 30-35 jours de travail (j’avais annoncé 40 à Madame pour avoir un peu de marge mais j’espérais bien avoir sur-évalué certains postes à risque comme la remise en état des murs avant entoilage… qui est toujours en partie du pifomètre car très variable)
• Les préparatifs de ma future activité (ou plutôt je devrais écrire “mes futures activités”) qui prennent du temps aussi… beaucoup de temps… Eh oui… comme tout bon retraité qui se respecte, je ne vais pas rester les bras croisés dans mon canapé…

Bref, tout cela me laisse peu de temps pour écrire de nouveaux articles alors que de nombreux sujets, qui me tiennent à cœur, sont en  suspens.

Eh attends ! Qu’est-ce que tu entends par activité ? Tu vas pas continuer à bosser quand même ? Tu es à la retraite, tu l’as dit toi-même !

Retraite n’a jamais voulu dire Canapé !

Ben justement… De nombreux retraités ne sont pas réellement indépendants financièrement. Pourtant ils sont officiellement affublés du qualificatif de “retraités”. Comprendre qu’ils recoivent une pension du système de Ponzi qui nous tient lieu de caisse de retraite – pardon je dénigre, elle était facile…

Ils sont malgré tout contraints de continuer à travailler en plus, au moins partiellement, pour continuer à boucler les fins de mois. Les raisons sont soit que leurs rente est trop faible et notamment significativement plus faible que leurs derniers salaires (carrière hachée ou “atypique”). Soit que leur niveau de dépenses en tant que retraité (et leurs attentes en terme de niveau de vie) est trop élevé. Soit qu’ils n’ont tout simplement pas vraiment anticipé leur retraite et ses conséquences (ex: emprunt immobilier toujours à rembourser). Je leur jette pas la pierre… C’est difficile d’anticiper et, à défaut de prévoir l’avenir, du moins planifier et envisager plusieurs “roues de secours”.

Mais contrairement à ces gens-là, je ne suis désormais contraint en rien. D’une part, sauf exception, je ne serais plus salarié. Exit dont la contrainte “employeur”. Je me ménage effectivement quelques exceptions. Par exemple les cours que je vais continuer à donner voire à développer, en école d’ingénieur. Mais on parle de 3 jours par an. Peut-être 6 à partir de l’année prochaine comme je l’espère. Et encore, je désespère pas de proposer désormais une formation en temps que professionnel (et envoyer une facture à la place de signer un contrat de travail). Ponctuellement donc, j’accepterais donc du salariat en CDD pour des missions qui en valent la peine.

Retraite ne veut pas dire “ne rien faire qui soit rémunéré”

De même, je ne regarde désormais plus la case “Rémunération”, en regard du “Travail demandé” comme un préalable. C’est plutôt la nature du “Travail demandé” qui fera office de critère principal de décision entre “J’accepte” ou “Je refuse”. La case “Rémunération” ne sert éventuellement qu’à contrebalancer un appétit modéré pour le “Travail demandé”. Ainsi, mes différentes actions bénévoles vont à partir de maintenant prendre plus de place dans ma vie. En même temps je l’espère de celles qui consistent à passer du temps avec mes enfants et ma compagne, ou à m’occuper du foyer (ça, Madame l’attend avec impatience…).

Mais ça fait aussi assez longtemps que j’envisage plusieurs autres activités professionnelles. Certains plus ou moins en lien avec l’ingénierie. D’autres plus ou moins en lien avec l’immobilier, vu que j’ai acquis un certain nombre de compétences très utiles, et fortement valorisables, au travers de mes activités personnelles ces dernières années.

Libre de m’intéresser à tout

A ce titre, je vais dans les mois (années?) à venir, passer plus de temps à trainer mes guêtres dans les différents salons et autres incubateurs d’entreprises locaux. A l’affut de différents projets de start-ups auxquelles je pourrais utilement contribuer. Que ce soit purement de manière financière (mais je suis réservé sur ce point). Ou bien y apporter du temps et des compétences. Plus vraisemblablement d’ailleurs, une combinaison des 2 : une contribution financière et du travail. Mais je garde la pièce maîtresse pour moi : le projet devra en valoir la peine. C’est-à-dire qu’il devra me correspondre en tout point (et en particulier être en accord avec mes convictions), pour que ma décision soit favorable.

Ensuite, je vais a priori tenter de passer à l’échelle supérieure dans mon activité de rénovation. Je vais rester à l’affut d’opportunités. Je veux parler de biens à rénover. Pas nécessairement sous évalués mais dont le prix est le reflet des travaux qu’ils nécessitent et donc des risques qu’ils génèrent pour leur acquéreur. Avec derrière vraisemblablement l’intention de les retaper. Principalement par moi-même puisque j’aime ça et que je le fais bien. Et ensuite non pas de les louer (ça immobilise du cash, donc empêche de refaire l’opération pendant assez longtemps, surtout si on a pas la possibilité de les refinancer, vu que mes revenus seront faibles/irréguliers). Mais de les revendre.

Participer à la rénovation du bâtît

Cette activité est communément appelée “Marchand de biens”. Et elle est assez généralement mal perçue (avec l’aura de “maquignon” qui la caractérise souvent). Je trouve au contraire qu’elle a sa pertinence et son utilité dans la mesure où il n’y a pas uniquement le but “spéculatif”. Certains se contentent de trouver le bien sous-évalué (vendeurs pressés de vendre : dettes, successions avec taxes à payer, divorces, mutation urgente, etc), de l’acheter en mettant un petit surcroit de pression au vendeur (qui n’en a pas forcément besoin), et ensuite d’attendre tranquillement une vente “au marché” (voire un peu plus haut…) sans presque mettre les pieds dans le bien… Ce fut le cas lorsque j’ai acheté mon habitation actuelle et j’en garde un assez mauvais souvenir.

Ce n’est évidemment pas ma conception de cette activité tu l’auras compris. Et j’aime à la définir – la formule ne vient pas de moi – comme “j’achète un risque (que je maîtrise) et je revends une solution”. Dans mon optique, les trois parties (vendeur initial, l’intermédiaire en l’occurrence moi, et l’acheteur final) peuvent être gagnantes dans l’opération.

Le vendeur revend à un prix correct un bien qu’il a du mal à vendre car perçu comme risqué par la plupart des acheteurs. Car l’essentiel d’entre eux est allergique aux travaux. Pour bien des raisons tout à fait compréhensibles… J’y suis gagnant à condition que dans l’opérations les heures que j’y ai passées me soient payées à un prix correct (et bien sur les frais d’achat et de rénovation!). Et l’acheteur final aussi car il peut alors trouver un bien rénové, au prix du marché. Et vraiment faire ce que la plupart des vendeurs souhaitent : poser leurs valises !

Faire ce qu’il  me plaît !

Enfin, c’est désormais officiel… Je vais également être agent commercial indépendant dans l’immobilier. Aussi appelé mandataire indépendant, c’est la même chose que ce que Monsieur Toutlemonde appelle un “Agent immobilier”. Mais la définition précise et légale de l’agent immobilier est un peu particulière (profession réglementée). Et aujourd’hui, de très nombreux réseaux, souvent connues comme des “agences immobilières sur internet” proposent à leur affiliés d’être leur mandataires indépendants sur un territoire donné. J’ai donc recherché parmi les multiples réseaux existants, celui qui me conviendrait le mieux. Il en existe presque 150 et trouver la perle rare au milieu de tout ça n’est pas chose facile.

Choisir son réseau en tant qu’indépendant

Heureusement, un excellent site meilleursreseaux.com m’a bien aidé. Il récence quantité d’informations, assez à jour visiblement, sur tous les réseaux existants. Il propose des avis d’affiliés et les points forts et faiblesse de chacun. Evidemment il y a les très connus que je ne nommerais pas. Il y a ceux qui ont déjà pleins de mandataires plus ou moins bien implantés (et plus ou moins compétents!) dans mon coin. Il y a ceux qui poussent directement ou indirectement à faire du chiffre. Que ce soit par un abonnement mensuel élevé et/ou une structure de rémunération et/ou une structure hiérarchique plus ou moins formelle (alors que tous son sensés être des réseaux d’indépendants!)… Bref, pas des bons choix pour moi !

Certains sont plus ou moins bien réputés pour la formation qu’ils procurent. En lien ou non avec les inconvénients mentionnés plus haut, c’est pourtant un critère important pour moi. Je débute dans le métier. Cependant, mes premières sessions en eLearning pour l’instant me laissent entendre que je suis franchement pas un vrai débutant… 5 ans de chasse en tant que particulier/rénovateur/bailleur et une certaine appétence pour ces sujets laissent tout de même quelques traces ! Sur un module de 14h sur la déontologie et les écueils à éviter en vente immobilière, incluant des notions assez poussées sur le processus et les obligation légales d’une vente, il y avait un questionnaire en préalable à la formation. J’ai tout de même obtenu 94% de bonnes réponses si je me rappelle bien. Les questions étaient pour la plupart loin d’être évidentes !

Ca sert vraiment à rien un agent immobilier ?

Cela m’a permis de comprendre un point essentiel et pas évident du tout à premier abord. En tant qu’acheteur, je me suis toujours demandé (en tout cas à partir ma 3ème opération…) pourquoi faire appel à un intermédiaire ? La commission est “chère”, et concrètement il fait quoi ? Il répond au téléphone et assure les visites ? Super, ça vaut pas les milliers d’euros que moi acheteur je suis sensé le payer, alors que c’est le vendeur qui l’a choisi ! Quand en plus, le type (ou la fille, j’ai rencontré les 2) est visiblement pas particulièrement compétent, c’est le bouquet !

Vendre, acheter ou louer un bien immobilier… c’est pas inné !

Seulement voilà : j’ai de l’expérience dans la vente immobilière. J’en suis pas à ma première acquisition. Je les enchaine tous les 2 ans environ. Je connais mes droits et ceux du vendeur et je maitrise le processus de la vente et qui doit faire quoi et quand.  En plus, je connais bien le marché dans ma ville. D’ailleurs, je vais rester plus modeste que certains qui jugent normal de couvrir tout le département avec des mandats sur un rayon de plusieurs dizaines de km : je maitrise parfaitement le marché dans 2 à 3 quartiers de ma ville (et un peu dans le reste de la commune). Le reste, ce n’est pas mon rayon (et je ne crois pas qu’il soit possible de prétendre l’être pour qui que ce soit…).

Et c’est bien là toute la différence avec la quasi totalité des acheteurs (et des vendeurs) ! Ce que vend un agent ou un mandataire immobilier, ce ne sont pas des visites, une négo ou bien une annonce sur LeBonCoin et quelques photos (bien souvent mal prises !)… Ca, à peu près tout le monde est capable de le faire (à peu près correctement, quoi que). C’est une connaissance des rouages d’un processus assez complexe et subtil… Tout du moins quand il est un minimum compétent, correctement formé (et à jour car ça évolue aussi) ou à défaut correctement épaulé (par un patron dans le cas d’une agence immobilière “physique”, ou par un réseau dans le cas d’un mandataire, du moins pour ceux qui prennent à cœur de faire réellement leur boulot).

Utile mais peu mieux faire !

Ainsi, je comprends mieux pourquoi malgré tout le mal qu’on pense d’elle, la profession existe toujours et a encore un avenir. Même si je pense (comme beaucoup de ceux qui la pratiquent) que d’autres organisations pourraient être possibles. Qui garantissent à la fois les compétences et une juste rémunération des agents.  Tout en étant au global moins cher que les 5 à 7% du prix du bien que les commissions coûtent en France. Par exemple aux USA, c’est de l’ordre de 1,5 à 2%. 98% des ventes se font par l’intermédiaire d’un agent soit bien plus qu’en France. Et la quasi totalité des mandats sont exclusifs. C’est à dire qu’un bien n’est proposé que par un seul agent. Mais tous les biens en vente sont visibles de tous les agents, sur une base nationale. On en est loin…

Bien choisir son agent

Aussi, si je pouvais donner un conseil aux vendeurs… comme avec un chantier à confier à un artisan… Si tu veux vendre ton bien, tu contactes 3 à 4 agents ou mandataires immobiliers. Qu’ils t’aient été recommandés par tel voisin ou ami ou que tu ai trouvé son nom sur une pancarte ou par une recherche internet ou tout autre moyen. Tu fais visiter à ces 3 ou 4 et ensuite tu choisis non pas en fonction de l’estimation qu’il t’annonce parce que tu espères vendre plus cher, mais en fonction de celui a qui tu fais le plus confiance.

Cette question est avant tout une question de confiance. Je ne connais peut-être pas les réponses à toutes les questions de mes futurs clients… Mais je ferais de mon mieux pour leur trouver la réponse adéquate ! Et tu juges un petit peu aussi sur la commission qu’il/elle demande… En gardant en tête que ici comme ailleurs, moins cher ne veut pas forcément dire mieux ! C’est plutôt la pertinence de ses conseils qui est importante !

Et une fois que tu l’as choisi, tu lui donnes un mandat EXCLUSIF. Rien de pire pour une vente que de voir le même bien dans plein d’agences différentes (à plein de prix différents !). Pour les acheteurs, ça fait direct tilt “y a un truc qui va pas avec celui-ci”. Ensuite, tu demandes à payer toi-même les honoraires et pas les reporter sur l’acheteur. C’est toi qui choisit le mandataire, pas l’acheteur. La négociation sur les honoraires, elle doit entre entre lui/elle et toi ! Et la relation client-fournisseur aussi. Il/Elle doit le sentir : tu es son client à satisfaire. Pas ton futur acheteur.

C’est celui qui choisit qui paye !

C’est à contre-courant de ce qui s’est majoritairement pratiqué par le passé mais c’est en train (et c’est une bonne chose) de changer. De plus en plus de mandataires propose d’emblée cette option et expliquent pourquoi. C’est nettement plus clair ainsi. Dans une vente où le vendeur signe le mandat et l’acheteur paye la commission, pour qui roule le mandataire ?

Le vendeur va penser/espérer que c’est pour lui et l’acheteur se demande pourquoi il le paye si il peut même pas lui faire confiance pour défendre ses intérêts à lui ! Tu vas me répondre qu’un agent immobilier ne roule que pour lui-même ! Pas faux… Mais il faut tout de même rappeler que légalement, un agent ou un mandataire (quel que soit son statut) n’est rémunéré que par sa commission. Et seulement une fois la vente conclue par acte authentique chez un notaire. C’est à dire à la toute fin d’un processus long, compliqué et semé d’embuches… A tout moment il peut survenir un évènement imprévu qui lui fait dire adieu à son salaire… il peut avoir travaillé de nombreuses heures pour rien du tout au final !

Alors au moins, si c’est le vendeur qui le paye, les choses sont claires. Les intérêts du vendeur vont devenir la priorité numéro un du mandataire qui a l’exclusivité… (donc qui peut s’investir dans le projet avec un espoir raisonnable d’en tirer quelque chose).

Le droit de rétractation

Et dernier point: tu n’oublieras pas que tu as 15 jours pour dénoncer le mandat exclusif. Notamment lorsqu’il est signé à domicile comme c’est souvent le cas. Donc tu exiges du mandataire qu’il te donne un avancement tous les 8 jours : où il en est, où en sont les publications des annonces, nombre de vues, nombre de contacts, etc et compte-rendu de toutes les visites. Accessoirement, tu acceptes son panneaux: un bon nombre de ventes se font grâce au panneau ! A l’heure d’internet, le bouche-à-oreille entre voisins fonctionne toujours à plein et les premiers clients potentiels d’un bien sont à proximité immédiate !

Voilà pour ce petit conseil… Dans un prochain article, je te parlerais du réseau que je suis en train de rejoindre.