Je vais vous raconter comment nous avons acheté 2 biens immobiliers, dont notre maison, et nous les avons payé entièrement en très peu de temps: la maison a été entièrement payée en 5 ans, et aussi un appartement, aujourd’hui encore loué,  qui lui a été payé dans le même intervalle de temps.

2009 : Notre première acquisition immobilière

Un décor compliqué

En 2009, ma compagne et moi habitions dans une ville moyenne de province. Je travaillais dans une petite ville à 60km plus au sud, heureusement reliée par le train. Et elle à 85km au Nord, dans une autre petite ville (qui s’avère être celle dans laquelle nous vivons aujourd’hui). Nos journées démarraient à 6h. Je courrais prendre mon train. Elle cavalait pour rejoindre ses covoitureurs. Le soir, nous rentrions crevé chez nous vers 19h. Pas le temps ni l’envie de rien d’autre que manger et nous coucher. Pas ou peu de vie sociale, y compris le week-end.

A cette époque, il était impensable d’avoir des enfants. Nous payions un loyer raisonnable pour un grand T3 à quelques minutes à pied de la gare. Mais nous en avions marre. On voulait investir mais on ne voyait pas le bout de notre situation. On mettait plein d’argent de côté, donc on s’est dit que tant pis, on allait pas attendre que la situation professionnelle de l’un de nous change pour acheter.

A la recherche d’une perle rare

Alors on a cherché un T2 près de la gare à vendre. Dans l’ancien, il n’y avait rien de bien. Et pas le temps à l’époque de faire des travaux (d’autant que même si l’envie était là, je n’en avais pas encore les compétences). Et un jour on est tombé sur un programme neuf. Un petit immeuble de bonne qualité, construit par un promoteur dont je connaissais la réputation (le même que celui qui avait construit 20 ans auparavant l’immeuble de bonne facture dans lequel nous étions locataire). L’immeuble était déjà construit. Du vrai faux VEFA. Le genre où au lieu de regarder un plan, le commercial t’ouvre la porte d’un appart flambant neuf. Et plutôt de bonne facture en plus.

Nous visitons 3 appartements. 2 T2 côté rue, plutôt modestes en taille. La rue est calme. On aurait pu y vivre. Mais le 3ème est côté terrasse, avec un magnifique balcon donnant sur le salon et la chambre. Plein sud, lumineux, spacieux, il nous tape dans l’œil direct. On négocie à peine (une remise de 10000€ pour remplacer un garage fermé par 2 places non couvertes dans un parking barriéré). Et on signe je crois me rappeler dans la semaine qui suit. 190000€ un appartement de 55m² idéalement bien situé dans un quartier côté, à quelques minutes de la gare et tout simplement magnifique.

Côté finance, nous décidons ma compagne et moi de l’acheter en indivision. 2/3 pour moi. 1/3 pour elle. De mon côté, j’avais largement mis suffisamment de côté en 6 ans d’activité pour payer ma part. De son côté, elle y met un petit pécule et finance le reste (à nos 2 noms) par un prêt bancaire classique de 35600€ sur 7 ans à 3,65% et un prêt 1% logement de 14400€ également sur 7 ans à 1,50%. Des taux qui aujourd’hui me feraient fuir mais l’époque était différente ! La mensualité totale est donc de 671,87€ tout compris. Du même ordre que notre loyer de l’époque, elle nous permet tout autant d’économiser par ailleurs.

2011: Enfin vivre et travailler à 2 dans la même ville !

Mutation professionnelle

Fin 2010, une opportunité professionnelle s’ouvre pour moi.

Mon entreprise, qui a un établissement dans la ville où travaille déjà ma compagne, commence une phase d’expansion pour ce site. Créé dans les années 60, cet ancien site de production de centraux téléphonique employait jusqu’à 3000 personnes à son apogée. Dans le milieu des années 2000, le site est moribond. Il n’y a plus qu’environ 150 emplois sur place, et malgré une nouvelle activité prometteuse lancée dix ans auparavant, la direction du groupe envisage sa fermeture. Grâce à l’opiniâtreté de quelques dirigeants industriels et politiques locaux, la pérennité du site est cependant affirmée et le site ne ferme pas.

Il faudra cependant encore 5 ans avant qu’une vague de recrutement (qui dure encore aujourd’hui) ne démarre. Le domaine d’activité est très différent pour moi. Cependant je n’ai pas trop de mal à convaincre le DRH du site de me prendre. Je le connaissais professionnellement depuis plusieurs années car les deux sites (mon site de l’époque et le nouveau) étaient impliqués dans plusieurs activités communes, et le directeur du site que j’allais quitter avait visiblement plutôt envie de me garder dans le groupe. Début 2011, je bénéficie donc d’une mutation professionnelle dans ce qui va devenir notre nouvelle ville de résidence.

Revendre ou louer, telle est la question !

Se pose alors la question de quoi faire de notre appartement :

• Le revendre et a priori faire une significative moins value (de l’ordre de 30% au moins, probablement plutôt 40%)
• Le louer et faire en sorte que le loyer paye les mensualités de prêt.

Une chose est sure, le prêt 1% logement devra être remboursé dès que possible car nous n’allons plus occuper le logement (et il est trop tôt pour pouvoir en bénéficier à nouveau d’un malgré la mutation). Je négocie cependant 12 mois de délai pour ce remboursement. Ce prêt sera donc remboursé par anticipation en janvier 2012 (un peu plus de 9000€).

Nous devenons propriétaires bailleurs !

Rapidement nous décidons de tenter le coup et louer l’appartement. Le loyer hors charge paye approximativement le prêt. Et la banque nous suit pour racheter un logement dans notre nouvelle vi(ll)e. On y reviendra mais la location s’avère extrêmement simple : ce type de bien (quasi neuf, grande taille, de bon standing, bien situé) est rare à la location et s’arrache très rapidement. Nous sommes juste limités dans le loyer car ce n’est qu’un T2 et malgré tout ses avantages, il est difficile de sortir de la fourchette des loyers des T2 du coin. Nous n’aurons donc jamais un investissement très rentable (sans compter l’éventuelle revente dont je sais, même aujourd’hui, qu’elle sera à perte lorsqu’elle se fera). Environ 2,6% par rapport au prix d’achat… Mais nous ne l’avions pas acheté dans l’optique de le louer.

Les visites dans notre future nouvelle ville

En janvier 2011, je visite une série de maisons dans la ville que je connais assez mal à l’époque. Notre critère : le logement doit se situer dans un rayon de 5 km :

• du travail de ma compagne
• de mon futur travail
• de la gare de la ville

Les 3 cercles forment une intersection qui fait approximativement la quasi totalité de la ville… On décide alors de se rapprocher de la gare. En effet, le quartier est prometteur (LGV en approche) et en plein renouvellement. Les travaux ne m’inquiètent pas et on est prêt à acheter dans l’ancien, même avec gros travaux.

Lors d’une visite d’une maison, ma compagne me dit discrètement “Mais c’est merdique ici!”. Je m’en rappelle encore ! Mais ça m’inquiète. D’une part parce que contrairement à ma compagne, je voyais dans cette maison un extraordinaire potentiel. Alors qu’elle ne voyait qu’un agencement de pièces assez improbable et peu pratique, j’avais immédiatement vu quelles cloisons pouvaient être abattues, quelles améliorations à faire, etc. Et d’autre part parce qu’une seconde visite est prévue juste après et que je savais que cette autre maison (ce serait une seconde visite) était moins bien (mais moins chère).

La maison de nos rêves ?

A ma grande surprise, ma compagne est ravie de la seconde maison. Nous faisons une offre à un prix correct mais assez en-dessous de ce qu’en demandent les vendeurs. L’agent est plutôt d’accord avec nous : il y a d’immenses travaux. La maison est de qualité assez quelconque. Il n’y a même pas de vrai chauffage ! Mais les vendeurs ne sont pas vraiment vendeurs. A ma connaissance, ils occupent

d’ailleurs encore aujourd’hui cette maison 10 ans après… tout en la négligeant chaque année un peu plus (du moins ayant vu l’intérieur, je suis porté à penser que ce que j’en vois aujourd’hui de l’extérieur est à l’avenant)… Bref, ça ne passe pas.

Cependant, pour la première maison, je réussi à convaincre ma compagne qu’il y a un vrai potentiel. Nous finissons par faire une offre à 128000€ qui est acceptée. La banque nous octroie un prêt sur 10 ans à 3,35% et des mensualités de 1102,58€. Nous payons cash le reste, ainsi qu’environ 60000€ de travaux sur les 12 mois qui suivent.

Le financement de la maison

A ce stade, ma compagne et moi sommes ensemble depuis 7 ans. On aurait pu financer encore à 2/3 – 1/3 entre elle et moi (ce qui correspondait à nos revenus respectifs) mais mes beaux-parents interviennent pour dire que 50-50 ça serait mieux. Pour cela il lui font une donation de 30000€. Ce n’est pas la seule donation ou héritage dont nous avons bénéficié ma compagne et moi ces 15 dernières années. Bien qu’il soit indéniable que ça nous ai bien aidé, une grande partie de ces fonds n’a jamais été concrètement utilisé dans nos projets. Ces 30000€ sont une exception mais nous aurions très bien pu faire sans. J’estime aujourd’hui que l’ensemble des “dons familiaux” au sens large dont nous avons bénéficié nous a fait gagner entre 2

et 3 ans dans notre indépendance financière.

Mais cela n’a nullement servi ni d’amorçage, ni de manne providentielle. La preuve en est qu’aujourd’hui encore la plus grande partie dort sur le fond en euros d’une assurance vie. Je dirais que ça a surtout servi à nous rassurer en bétonnant nos arrières et en montrant patte blanche auprès de tous les conseillers bancaires auxquels nous avons pu avoir affaire depuis…

Les travaux

Nous achetons donc cette maison. Y emménageons. Faisons les travaux tout en y vivant. C’est une source indéniable d’économies. Et comme nous ne sommes que tous les 2, c’est tout à fait supportable.

Sur un an, nous refaisons tout l’étage de vie, le mode de chauffage (poêle à granulé au lieux de chaudière fioul), l’isolation des combles et des murs par l’extérieur, la déco du sol au plafond de toutes les pièces. Cette première étape de travaux coutera cher (je n’ai pas l’assurance nécessaire au début pour faire tout seul. Aujourd’hui, ce serait bien différent!) et se ressentira à peine dans la prise de valeur de la maison (environ 50c€ pour 1€ investi). Mais c’est une étape essentielle : elle rendra notre maison économe et peut couteuse à l’usage (mon objectif principal). Par la suite 2 autres tranches de travaux viendront améliorer cette première tranche mais on y reviendra.

Augmentation des mensualités dès que et autant que possible

Environ 2 ans et demi après, je solde le prêt de notre premier appartement (environ 15000€) par anticipation et j’augmente de 30% (le maximum que nous pouvions contractuellement) les mensualités de l’emprunt sur la maison (qui passent à 1426,59€ soit moins que la somme des 2 mensualités précédentes). Le prêt est alors raccourci de presque 2 ans. Soit 8 ans au total.

Fin 2013, nous sommes donc propriétaires ma compagne et moi d’un appartement payé en totalité d’environ 110000€ (valeur conservative du marché de l’époque) et d’une maison d’environ 142000€ sur laquelle il reste un emprunt d’environ 83000€.  Notre patrimoine net est d’environ 250000€ tout compris.

Les banques restent des banques…

Malheureusement la banque n’accepte plus par la suite d’augmenter les mensualités. Nous étions largement en deçà de l’endettement maximal mais j’avais mal compris la clause d’augmentation des mensualités. J’avais compris 30% de variation, en plus ou en moins, possible sur demande, tous les 12 mois. Je m’étais fait confirmer mon interprétation par la conseillère de l’époque… mais la réalité est différente. Il s’agissait bien de 30% de variation par rapport à la première mensualité… Une leçon que j’ai donc apprise à ce moment : ne jamais hésiter à mettre des paliers sur un prêt qui “s’emboitent” les uns derrière les autres à mesure que les autres prêts précédents viennent à extinction. Cette leçon me sera très utile par la suite et je n’aurais pas eu le problème rencontré à l’époque si je l’avais su en 2011…

Remboursement anticipé du solde au bout de 5 ans

Je donne rendez-vous donc à ma banquière aux 5 ans du prêt. Date à partir de laquelle j’avais négocié dès le départ une quasi annulation des frais de remboursement anticipés. Il faut noter que ces frais aujourd’hui ne sont plus vraiment un problème. Le maximum légal de ces frais dans le cadre d’un emprunt immobilier par un particulier – la pénalité – est de 3% de capital restant du OU de 6 mois d’intérêt, et c’est la plus petite valeur des 2 qui prime. Maintenant que les prêts ont des taux historiquement faibles, c’est toujours les 6 mois d’intérêts qui ont cours et le montant est faible. Mais cette époque encore récente où les prêt sur 10 ans avaient des taux encore supérieurs à 3%, ça pouvait être important. J’avais donc réussi à obtenir au bout de 5 ans, et hors rachat de prêt par la concurrence, des frais de remboursement minimes.

En mai 2016, nous remboursons donc par anticipation les quelques 48000€ du capital restant du de notre maison. Nous voilà donc pleinement propriétaire de nos 2 biens immobiliers. J’ai pour cela principalement utilisé notre épargne mensuelle d’environ 2 ans.

A fin 2016, notre patrimoine d’environ 500000€ est donc libre d’emprunt, ce qui ouvre la voie, à partir de 2017, à une autre étape désormais assez claire dans mon esprit : l’investissement immobilier locatif.

Conclusion

Voilà donc comment nous avons payé notre maison en 5 ans seulement, sans compter aussi un appartement en deux ans supplémentaires aussi. Quand je regarde ainsi par le rétroviseur, je ne peux que me dire que malgré quelques approximations, nous avons plutôt bien joué. Tu pourrais dire “vous avez eu de la chance c’est tout“… et ajouter “et en plus la famille vous a aidé. Sans cela, vous n’y serez jamais arrivé“…

Avant tout des choix pertinents

Oui et non… la chance n’a pas grand chose à avoir là-dedans. Comme je l’ai dit auparavant, le choix de la localisation était murement réfléchi… encore aujourd’hui j’entends des collègues dire avec emphase qu’ils viennent d’acheter une baraque (à prix d’or vu la situation sanitaire) au milieu de nulle part… Grand bien leur fasse, mais je pense que c’est un mauvais calcul. Depuis chez moi, j’ai 200m à vol d’oiseau pour rejoindre une gare TGV… et dans l’autre direction, ce sont des champs à moins de 400m…

La ville dans laquelle nous vivons a toutes les commodités qu’on peut souhaiter (surtout quand on a des enfants). Et pourtant les prix de l’immobilier (même après la flambée actuelle) sont tout à fait modiques. Le coût total de fonctionnement de cette maison (tout compris: taxe foncière, taxe d’habitation en supposant qu’on la paye encore, assurance, chauffage, eau, électricité, internet) est de l’ordre de 5000€ par an. Soit 400€ par mois. Mais derrière, les coûts des déplacements quotidiens sont proches de 0 car tout le quotidien est à portée de main… pardon, de vélo…

L’aide de la famille

Quant aux donations de la famille, comme je l’ai dit, on ne peut pas nier qu’elles aient été bienvenues, mais nullement indispensables. On aurait totalement pu faire sans. Tout mis bout à bout, ça aurait retardé notre indépendance financière de maximum 3 ans (sur les 15 que ça nous a pris). On parle de long terme. Et sur le long terme, les extras exceptionnels, même si ils sont agréables à recevoir, ne comptent que relativement peu par rapport à l'”effort” continu et constant…

Pas de jackpot immobilier

Et si on creuse un peu plus, on voit que nos deux premiers investissements immobiliers ne sont pas si rentables que cela. On a pas eu de “chance” de ce côté-là. Nous n’avons pas non plus bénéficié d’une augmentation fulgurante du marché qui nous aurait placé en position de plus-value latente conséquente. Encore aujourd’hui, je pense que notre appartement se vendrait au mieux 150000€ (-40000€ par rapport à son prix d’achat) et notre maison, compte-tenu de tous les agrandissements et améliorations que nous y avons faites vaut probablement autour de 200 à 220000€ (mais nous y avons fait au total sur 3 chantiers environ 130000€ de travaux…).

Alors chiche ?